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Gli interventi di ristrutturazione, restauro e\o risanamento negli ultimi anni sono stati una soluzione adottata in misura sempre maggiore. A spingere in questa direzione, naturalmente, sono le agevolazioni fiscali previste per questo tipo di opere, ma anche altre considerazioni, come la crescente difficoltà a trovare ad un prezzo competitivo terreni edificabili nelle zone di interesse, vincoli di cubatura sempre più stringenti per le nuove costruzioni, una sensibilità ambientale che privilegia la filosofia del recupero degli edifici esistenti, e ancora il fascino di riportare a nuova vita un immobile con una sua “storia”. Tuttavia, questo tipo di interventi presentano spesso diversi elementi di complessità: questa guida ha quindi lo scopo di fornire al proprietario di un edificio residenziale delle linee guida generali per destreggiarsi più facilmente nell’intricato mondo della ristrutturazione, restauro o risanamento dell’edificio, evidenziando i punti più importanti da tenere in considerazione.

  1. Scelta del progettista

Per prima cosa è necessario scegliere un Progettista-Direttore dei Lavori con esperienza dimostrabile nel campo delle ristrutturazioni-restauri, in quanto vi sono peculiarità diverse rispetto alla costruzione ex-novo di un edificio.

  1. Analisi stato di conservazione dell’edificio

In base al tipo di intervento che si deve attuare (rimodernamento, restauro, ristrutturazione totale, risanamento, adeguamento sismico, ecc.) si dovrà procedere con rilievi e analisi specifiche così da evidenziare per tempo le criticità maggiori e quindi approntare un progetto preciso e coerente con l’immobile.

Le analisi principali che si possono compiere sono:

  • Rilievo critico con demolizioni puntuali dove opportuno per conoscere dimensione e tipologia delle strutture portanti e relativo schema strutturale;
  • Misurazioni accurate delle dimensioni di tutte le componenti l’edificio;
  • Prove di carico su solai o terreni;
  • Analisi professionale certificata delle varie forme di umidità presenti con redazione progetto di risanamento;
  • Se necessario sopralluogo con tecnico specializzato in caso di presenza di manufatti tutelati (affreschi, statue, ecc.).

In caso di edifici tutelati, tutti i lavori devono essere preventivamente autorizzati dalla Sovrintendenza dei Beni Culturali e pertanto si deve porre massima attenzione in materia così da non progettare interventi non autorizzabili.

In questa fase preliminare sarebbe utile avere un’impresa edile di fiducia e con esperienza in lavori di ristrutturazione che possa coadiuvare il progettista nella valutazione dell’intervento più opportuno. Ovviamente le scelte finale rimangono appannaggio del professionista o professionisti incaricati.

  1. Budget e fiscalità

Sulla base delle informazioni dedotte dalle analisi preliminari il progettista potrà definire un primo budget di spesa così da permettere al proprietario di orientare in modo preciso le proprie scelte e verificare se il costo presunto coincide con le proprie disponibilità economiche.

Molti dei lavori di ristrutturazione, tranne quelli di sola manutenzione ordinaria, godono oltre dell’IVA ridotta anche di detrazioni fiscali per ristrutturazione, miglioramento energetico, adeguamento sismico, conto termico, ecc.

È da tenere in considerazione che le detrazioni sono successive all’esecuzione delle opere e pertanto in prima battuta si deve avere comunque la forza economica di eseguirle.

In questa fase preliminare, dove le informazioni sono poche, è opportuno inoltre riservare un costo per lavori imprevisti almeno del 10% sui costi presunti, così da non avere difficoltà successive.

Specialmente nei lavori di ristrutturazione è molto facile che si presentino dei costi aggiuntivi preventivamente non valutabili.

  1. Il progetto di intervento e le conseguenze economiche

Un progetto ben sviluppato, basato su dati oggettivi come predetto, sicuramente garantirà la riuscita dell’opera ed una valutazione preliminare più precisa dei costi.

Senza le dovute analisi preliminari ed il pre-dimensionamento dei vari interventi è impensabile sviluppare un computo metrico delle opere preciso e completo.

Tutti i lavori necessari, anche quelli non visibili dopo le finiture o meno interessanti sotto il profilo estetico, dovranno essere bilanciati in modo coerente così da evitare impegni di spesa inadeguati per determinate lavorazioni che invece sono indispensabili per garantire la durabilità delle opere realizzate. Per esempio procedere con il rifacimento delle finiture interne ed esterne senza essere certi che i supporti siano “sani e adeguati” comporterà il rifacimento degli stessi entro pochi anni, con aggravio di costi.

In linea generale i consigli degli amici, o presunti tali, basati solo su supposizioni e non su dati oggettivi non sono da prendere in considerazione come “professionali”.

D’altra parte, un progetto troppo invasivo dal punto di vista strutturale può comportare un aggravio di costi notevole.

  1. La scelta dell’impresa edile

Per la scelta del costruttore è necessario prima di tutto scremare la platea dei concorrenti scegliendo quelli che dimostrano di avere un’esperienza di lungo periodo nell’esecuzione di interventi simili.

Ovviamente non si potrà scegliere un’ impresa di lavori stradali per un restauro conservativo in quanto non può avere le competenze sufficienti, anche se si tratta di un’azienda capace e stimata nel proprio campo.

Inoltre, è opportuno previlegiare le aziende che operano prevalentemente con personale proprio dipendente in quanto garantiscono in genere una formazione adeguata del personale.

In generale, la scelta non deve esser fatta solo per il prezzo più basso ma considerando vari indici indicatori (esperienza, certificazioni, dotazione di attrezzature adeguate, ecc.): il prezzo basso spesso nasconde problematiche che andranno ad influire nella qualità dell’esecuzione delle opere e dei materiali.